Smluvní pokuta a nájem bytu – nová možnost náchylná na rizika

Již v této dřívější aktualitě jsem informoval o novelizaci občanského zákoníku (OZ) provedené novelizačním zákonem č. 163/2020 Sb., tehdy v souvislosti se zrušením předkupního práva spoluvlastníka nemovitosti. Tato novelizace dne 1. 7. 2020 nabyla účinnosti. V této aktualitě se zaměřím na další změnu, kterou stejná novelizace přináší v souvislosti s nájmem bytu, konkrétně nově založeným právem ujednat si smluvní pokutu za porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu.

Před 1. 7. 2020 vylučoval § 2239 OZ zcela, aby si pronajímatel a nájemce ujednali povinnost nájemce bytu hradit smluvní pokutu; k takovému ujednání se vůbec nepřihlíželo. Podle nové úpravy byl tento výslovný zákaz ze zákona vypuštěn a smluvní pokuta je tak nově přípustná. To však neznamená, že smluvní pokuta může být takto ujednána zcela bez omezení.

Za původní úpravy platilo, že k zajištění povinnosti nájemce zaplatit nájemné a splnit další povinnosti plynoucí z nájmu mohl pronajímatel s nájemcem ujednat, že nájemce složí jistotu (kauci), která nesměla přesahovat trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 OZ). Tato hranice trojnásobku měsíčního nájemného stále platí, avšak zjednodušeně řečeno tento trojnásobek představuje maximální přípustnou částku součtu jistoty a práva na smluvní pokutu. Zákonodárce tak dal nově stranám prostor, aby si samy uvážily, zda si za účelem prevence porušení povinností z nájmu sjednají jistotu, smluvní pokutu, nebo do výše trojnásobku nájemného tyto instituty nakombinují. Právě poslední „kombinační“ variantu lze v praxi očekávat již proto, že dle mých zkušeností je v praxi jistota povětšinou nižší než trojnásobek nájemného, a pro smluvní pokutu je tedy ještě „prostor“.

Legislativní změna míří na větší smluvní volnost a flexibilitu při sjednávání nájemních smluv, avšak tato změna s sebou může při nedůsledném nastavení nájemní smlouvy přinést i řadu rizik v souvislosti s odlišnou právní povahou jistoty (kauce) a smluvní pokuty. Pronajímatel by například měl zvážit, zda je vhodné ujednávat smluvní pokutu pro případ, kdy může porušením povinnosti nájemce vzniknout škoda převyšující výši smluvní pokuty (kdy takových případů si lze představit celou řadu). Podle § 2250 totiž i nadále platí, že při ujednání smluvní pokuty nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. Nájemce by se tak mohl s ohledem na § 2050 OZ zprostit povinnosti uhradit zbylou škodu, což pro pronajímatele samozřejmě představuje vysoké riziko.

Nová legislativní úprava přitom, jak je však již u legislativy z poslední doby zvykem, obsahuje celou řadu výkladových nejasností. Například – jak se bude pohlížet na dříve ujednané smluvní pokuty – stanou se nyní vymahatelnými, pokud k porušení povinnosti nájemce dojde po 1. 7. 2020? Přechodné ustanovení k uvedenému není v zákoně obsaženo. Nebo – jak se bude vykládat limit trojnásobku nájemného, pokud smluvní pokuta nebude jednorázová, ale bude vznikat např. každý měsíc? Paradoxně to tak mohou být i pronajímatelé, kterým ujednání smluvní pokuty bez odpovídající úvahy a právní úpravy uškodí.

Celkově dává připuštění smluvní pokuty logiku a tento krok zákonodárce lze kvitovat. Již méně pak lze kvitovat kvalitu, se kterou tak zákonodárce učinil, stejně jako skutečnost, že když již zákonodárce měnil § 2254 OZ, ponechal beze změny jeho doslova legendární druhý odstavec, který zcela neurčitým způsobem upravuje úročení jistoty.

Mgr. Lukáš Dušek, advokát
3. 8. 2020